十年前，尋找房地產肯定會從區域房地產代表的辦公室開始，或者只是在社區周圍開車。在代表的工作場所，您將在中午掃描來自當地的幾個上市解決方案 (MLS) 的充滿活力的房地產清單頁面。在選擇了激情的屬性之後，您肯定會花費數週時間探索每個建築，直到您發現最好的。發現市場信息來分析要價肯定會花費更多的時間和更多的驅動力，而且你可能仍然無法找到所有你需要的細節來獲得真正舒適的合理價格市場價值。

今天，大多數住宅或商業物業搜索都是從 Internet 開始的。在 Google 上按地點進行快速搜索詞組搜索可能會獲得無數結果。如果您在房地產網站上找到了您感興趣的住宅物業，您通常可以查看互聯網上的圖片，甚至可以進行虛擬風景之旅。之後，您可以查看其他各種網站，例如當地評估員，以了解建築物的價值，查看當前所有者為該物業支付的費用，檢查房地產稅，獲取人口統計數據，機構詳細信息，如以及看看有哪些商店在步行距離之內——所有這些都無需離開您的住所！

雖然在線資源實用且有用，但由於信息量大以及驗證其準確性的問題，適當地使用它們可能會很困難。在創建時，搜索“丹佛房地產”會返回 2,670,000 個網站。即使是房產中介一個街區詳情搜索房產也能方便地返回無數網站。擁有如此多的在線資源，金融家如何有效地使用它們而不會放慢速度或最終導致細節不足或糟糕？不管你想不想，了解房地產業務如何離線運作可以更容易地理解在線房地產信息和技術。

房地產業務

房產通常由經認可的房地產代表或由業主直接買賣。絕大多數是通過房地產經紀人買賣的。（我們使用“代表”和“經紀人”來描述同一位專家。）這源於他們的房地產專業知識和經驗，並且至少在傳統上，他們可以獨家訪問充滿活力的待售住宅物業數據庫。對房地產清單數據源的可訪問性提供了尋找建築物的最有效方法之一。

MLS（以及 CIE）。

財產、土地和較小規模的創收住宅物業（包括一些商業住宅或商業物業）的數據源通常被描述為多個上市服務 (MLS)。在大多數情況下，只有參與者房地產代表註明的房屋才能包含在 MLS 中。MLS 的主要目的是允許成員房地產經紀人在他們找到客戶的財產時向其他參與者代表提供付款。

該功能不包括直接向公眾發布 MLS 詳細信息；次調整。今天，許多 MLS 信息可以通過 Internet 以多種類型直接供公眾訪問。

商業住宅物業清單同樣在網上顯示，但工業建築的匯總細節更加難以捉摸。較大的 MLS 通常運行工業信息交換 (CIE)。CIE 類似於 MLS，但不要求將列表添加到數據庫的代表對其他參與者使用任何特定類型的補償。補償在 CIE 之外進行討價還價。

大多數情況下，業主出售的房產不能直接添加到 MLS 和 CIE，它們通常由房地產專業協會保存。缺乏託管的中央數據源會使這些住宅或商業物業更難定位。通常，這些住宅或商業物業的定位是通過開車四處走動或試圖在地區報紙的房地產列表中找到廣告。一個更可靠的定位業主出售物業的方法是搜索地理區域中的業主出售網站。

什麼是房地產專業人士？有時，房地產經紀人和房地產經紀人這兩個術語可以互換使用；然而，它們並不完全相同。房地產專業人士是經過認證的房地產代表，也是全國房地產經紀人協會的參與者。房地產經紀人需要遵守嚴格的原則和行為準則。

傳統上，MLS 和 CIE 家庭提供的詳細信息僅以硬拷貝形式提供，並且正如我們指出的那樣，MLS 或 CIE 的房地產代表參與者可以直接獲得。十年前，這個有用的住宅或商業地產細節開始在網上流傳。這涓涓細流目前正在氾濫！

一個原因是，100 萬左右的房地產經紀人中的大多數都有網站，其中許多網站上顯示的本地 MLS 或 CIE 住宅物業詳細信息數量不等。另一個因素是，有幾個非房地產代表網站也提供房地產信息，包括業主出售網站、止贖網站、本地和全球上市網站、縣評估網站，以及估價和市場詳情網站。互聯網上的房地產信息氾濫無疑使詳細信息更加可用，但也更加複雜，並且還容易受到誤解和濫用。

物業專業人士。

儘管網絡上的房地產信息氾濫成災，但許多住宅物業仍通過房地產經紀人直接銷售，並指出 MLS 或 CIE 附近的住宅或商業物業。然而，這些房產列表不再保留在本地。就其性質而言，互聯網是一個全球性的市場，而且鄰域 MLS 和 CIE 列表通常也被傳播以顯示在各種網站上。例如，有幾個人訪問全國房地產經紀人協會網站 http://www.realtor.com 和當地房地產代表的網站。此外，列表可能會顯示在本地報紙的在線網站上。從本質上講，網絡只是當今房地產代表使用的另一種廣告類型，但它比舊的印刷廣告和營銷具有更廣泛的影響力。

除了網絡營銷之外，提供代理還可以幫助賣方制定價格、持有開放式住宅、保持向賣方通知感興趣的客戶和交易、討論協議以及協助完成交易。當代理商提供所有這些服務時，它被稱為完整的上市計劃。雖然完整的服務記錄設置是最典型的列表設置之一，但它們不再是唯一的選擇。

房地產業務背後的技術調整導致眾多代表改變了他們開展業務的方式。在很大程度上，這是由於大多數消費者現在需要立即獲得住宅或商業物業清單以及其他物業信息。此外，網絡和其他各種現代技術已經自動化了大部分廣告和營銷以及房地產的初步瀏覽過程。例如，客戶可以在線查看建築物並使用電子郵件進行查詢。經紀人可以利用自動程序向消費者發送符合其家庭條件的列表。因此，一些代表目前限制了他們提供的解決方案，並適當地改變了他們的成本。代表可能會提議在 MLS 中推銷住宅物業，但只提供最低限度的附加服務。將來，一些物業代表可能會提供更多單點式的解決方案。

由於網絡上房地產信息的數量，當今人們在聘請房地產經紀人時，他們應該查看代表提供的特定服務以及他們的經驗深度以及對適當建築領域的理解。它實際上不再是對房屋列表信息的訪問。客戶和供應商歷來根據親人的推薦找到代表。網絡目前提供了直接發現合格代理人或離線研究推薦給您的代表的傳記的方法。一個這樣的網站，AgentWorld.com，很快就成為了 LinkedIn 或 Facebook 的真正房地產經紀人。在這個網站上，代表可以個性化他們的個人資料，創建博客，博客文章圖片和視頻，甚至完全免費創建指向其網站的網絡鏈接。只要將獨一無二的內容添加到他們的個人資料網頁，搜索引擎就會看到！

有些人實際上認為網絡使房地產經紀人和 MLS 的相關性大大降低。我們相信，從長遠來看，這肯定是不正確的。它可能會改變代理人的職責，但肯定會使受過教育、認證和專業的房地產經紀人比以往任何時候都更合適。實際上，最近一段時間，房地產經紀人的種類已經大大增加。毫不奇怪，網絡使區域性房地產成為全球服務。此外，無論是網絡還是其他方式，一個簡單的事實仍然是，購買不動產是大多數人一生中最大的一次購買（或者，對於一些資本家來說，是一生中最大的多次收購），而且他們想要熟練的協助。至於 MLS，它仍然是最值得信賴的房地產清單來源，還提供可用信息，並且仍然允許可靠的房屋營銷。那麼，網上所有的房產信息都有什麼特點呢？

在互聯網上，房地產細節對於買家和賣家來說都是一個極好的研究工具，也是賣家的廣告工具。如果使用得當，客戶可以通過快速查看建築物來節省時間，並最終做出更好的投資選擇。賣家可以成功地研究市場，並在聘請代表以及在線營銷他們的建築物方面做出明智的選擇。下一步行動是了解在哪裡可以在線查找幾個最有效的資源。
淨方法。

在符合要求的部分中，我們提供了有關如何使用 Web 來定位可用屬性和研究與您選擇購買建築物相關的信息的技術和指針。有許多房地產互聯網站點可供選擇，雖然我們並不打算支持任何類型的特定網站，但我們實際上已經在這裡詳細定位了這些網站，它們大部分都是很好的資源，或者非常突出，以至於它們需要參考。評估 Internet 站點準確性的一種方法是查找有關您已經擁有的房屋的信息。

尋找可用的房地產。

儘管對房地產列表的廣泛訪問是可用的，但許多人認為 MLS 數據源繼續提供最完整和最準確的房地產詳細信息資源之一。現在，大多數 MLS 將材料分散到其他網站（主要由物業代表運營）。MLS 提取材料的一個極好的起點是全國性的 NAR 網站 realtor.com，它也是瀏覽房產列表的最受歡迎的互聯網站點之一。基本上所有社區和本地 MLS 都與 realtor.com 達成協議，以展示他們的大部分活躍上市庫存。

一些本地和本地 MLS 系統還具有公開的網站。但是，要獲得全部信息，您當然很可能仍需要找到專業的區域房地產經紀人。許多區域房地產經紀人還會向他們的客戶（通過電子郵件）提供全新的列表，這些列表直接輸入到 MLS 中，符合他們的預定義要求。這對於忙碌的客戶來說非常方便。

也有許多 Internet 站點顯示房地產代理注意到和業主出售的建築物。一些更受歡迎的 Internet 站點包括 zillow.com 和 trulia.com。這些站點還提供其他解決方案。例如，zillow.com 因其即時住宅物業評估功能以及 trulia.com 提供歷史信息而獲得最佳認可。另一種可供出售的住宅物業資源是與經紀代理公司相關的州、地區和地區網站；例如，remax.com 或 prudential.com。yahoo.com 等在線搜索引擎以及 craigslist.com 等分類營銷網站同樣擁有大量充滿活力的房地產列表。

這些網站之間的一個秘密區別在於您可以匿名訪問多少詳細信息。例如，在 trulia.com，您可以匿名購物，但在此之後，您需要點擊代表的 Internet 站點以獲取更多信息。許多新的房地產在線搜索引擎使您無需填寫表格即可篩選列表。最有效的技術是瀏覽一些上面提到的網站，以發現有趣的地理區域或速率數組。當您認真對待房產時，就是時候找到您選擇的經過認證的房地產經紀人，以便在區域 MLS 中進行全面搜索。

通過與您感興趣的社區一起開車來瀏覽古老的方法同樣永遠不會有害。當您做出重大投資決定時，沒有什麼可以替代字面上的，而不是虛擬的。在這種感覺中，房地產仍然是一個極具地域性的業務，而且站在住宅物業前可能會導致與觀看網頁打印輸出截然不同的選擇。

評估財產。

正如我們所討論的，最突出的房地產工具之一是 zillow.com 的即時建築估值。只需輸入一個地址並輸入，您就會得到一個屬性值。它甚至可以繪製價格上漲和下跌的圖表，還顯示最後提供的日期（包括價格）以及房地產稅。還有各種其他網站提供類似的設備，例如 housevalues.com 和 homegain.com。然而，許多人僅使用這些估計值來證明價格、報價和還價的合理性。然而，這些只是基於整合區域銷售細節的公式的粗略估計。這些報價可能會在短時間內急劇變化，並且似乎並不總是跟踪實際的市場變化，這通常是額外的進步。此外，這些估計不會自動考慮住宅物業改造或修復或其他家庭細節或當地調整。這並不是說這些網站沒有價值。事實上，它們是極好的起始因素，並且在很多情況下都可以提供良好的球場價值。

當涉及為某個財產獲得更準確的價值時，還有其他更值得信賴的策略。一種是直接訪問您所在地區的網站。大多數情況下，該地區評估員所在的網站提供該地區所有房屋的銷售和納稅義務詳情。如果您想調查特定房產或對比類似房屋的標價，社區評估員的網站確實很有幫助。當您訪問一個地區的網站時，您會直接從源頭獲取信息。今天，許多地區在其網站上發布了住宅物業的詳細信息。通常，您不僅可以看到以前的業主支付的成本，還可以看到評估價值、房地產稅和地圖。

鑑於估值與支出的相關性，我們同樣要提醒您兩種關鍵的（非互聯網）評估方法：房地產代表和評估員。與附近的房地產經紀人合作是獲取建築物價值信息的準確可靠的方法。雖然 MLS 的主要功能之一是推銷其成員的活躍住宅物業清單，但該系統同樣會累積這些清單的銷售細節。房地產專業參與者可以提取此銷售信息並生成可比較的市場評估（有時稱為 CMA），為特定位置的市場提供特定物業價值的出色圖片。

歸根結底，評估房屋的最準確方法之一是讓合格的評估員進行評估。評估員通常會評估 MLS 系統中的營銷信息以及縣級詳細信息，然後評估該信息以基於一種或多種授權的評估技術對房產進行評估。這些評估方法可以包括根據房屋之間的差異調整相似財產的對比，確定更換財產的費用，或者，通過創造住宅或商業財產的收益，根據家庭創造的收入確定價值.

鄰里。

網絡可以通過多種方式幫助您獲取特定領域的獨家新聞。例如，人口統計數據可以位於 census.gov。您還可以在 outside.in 或推薦本地博客等網站上查看社區獨家新聞。博客是人們通過上傳和回复消息來查看主題的網站。首先考慮將 placeblogger.com 和 kcnn.org/citymediasites.com 作為博客目錄。Trulia.com 有一個“溫暖地圖”，根據成本、銷售額或網站個人之間的受歡迎程度，顯示每個社區的溫暖或涼爽程度。

學院。

在提供滿足家庭的房屋或出租房屋時，地區機構區域的質量會產生很大的不同。有許多網站致力於學校信息。查看 greatschools.net 或 schoolmatters.com。大多數當地學區也有自己的網站。這些網站包含有關一般公共機構和大學區的各種信息，包括其地區人口統計數據、考試成績和媽媽和爸爸的評論。

尋找合適的房地產代表。

最近對房地產細節的網絡熱潮的增強是網站，它讓房地產代表通過展示他們的專業賬戶以及與博客網站的社交網絡來推銷他們的知識和當地知識。您可以瀏覽以查找具有特定知識的代理、專業知識的地理位置或提供某些解決方案的代理。網站 AgentWorld.com 允許用戶使用關鍵字搜索和簡潔明了的代理配置文件快速輕鬆地找到具有理想能力的代表。AgentWorld.com 還允許代表上傳定制的博客站點、圖片和視頻，以幫助客戶找到最有效的代理以滿足他們的要求。並且，